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19 de Fevereiro de 2020

Qual o prazo para pedir restituição do IPTU-ITU de imóveis não entregues?

Sérgio Merola, Advogado
Publicado por Sérgio Merola
há 5 dias
Por Carlos Eduardo Vinaud, especialista em Direito Imobiliário.

Publiquei, recentemente, um artigo sobre a cobrança do IPTU-ITU de imóvel que ainda não foi entregue.

A ideia do artigo é bem simples: se você tiver comprado um imóvel na planta, a obrigação de pagar o IPTU-ITU é da construtora, até que o imóvel seja entregue.

Isso quer dizer que, até que a construtora entregue o seu lote já individualizado, ou a construtora entregue as chaves da sua casa ou apartamento, você não tem que pagar o IPTU-ITU.

Por outro lado, sabemos que muitas construtoras estão impondo essa obrigação, indevidamente, aos compradores.

E muitos, tendo assinado um contrato concordando com a imposição, aceitam e efetuam todos os pagamentos.

Contudo, a responsabilidade pelo pagamento do imposto passa a ser sua só a partir da entrega do imóvel.

Uma outra questão importante

Agora, uma outra questão vem à tona, que chamou atenção de vários dos nossos leitores.

A questão é a seguinte: se você já pagou o IPTU-ITU por vários anos, é possível pedir a devolução do dinheiro, com juros e correção monetária, certo?

Mas, e se o imóvel já foi entregue há vários anos, ainda assim tem como pedir o dinheiro, ou já perdi o direito?

O prazo do pedido de restituição é o ponto central da dúvida que recebemos de várias pessoas.

E, por isso, resolvi escrever este outro artigo.

O prazo para pedido de restituição dos valores pagos

Você pode pedir o dinheiro de volta sim, mas existe um prazo para isso.

Boa parte dos prazos de restituição de pagamentos indevidos é de 5 anos.

Aliás, já vi muito profissional do Direito defender que, mesmo no caso do IPTU-ITU, o prazo seria de apenas 5 anos.

Contudo, o prazo é de 10 anos.

Ou seja, você pode reaver o dinheiro pago desde 2010, com juros e correção monetária.

Mas e se eu já recebi o imóvel há muito tempo?

Vamos supor que você tenha pago o IPTU-ITU por 3 anos, antes de receber o imóvel.

Só que, agora, já se passaram 6 anos que você recebeu o imóvel.

Você já está morando ou alugando o mesmo há exatos 6 anos.

Neste caso, já passados 9 anos do início do pagamento do IPTU-ITU, ainda existe o direito de pedir restituição?

É exatamente esse o caso da chamada prescrição decenal, ou seja, direito de pedir na Justiça a restituição dos últimos 10 anos.

E se os 10 anos já tiverem passado?

Vamos supor que você tenha comprado seu imóvel há mais de 10 anos.

Nesse caso, não há o direito de pedir a restituição dos valores pagos pelo IPTU/ITU até a data da entrega do imóvel?

Aqui, você precisa fazer um cálculo simples.

Digamos que você tenha assinado o contrato com a construtora em fevereiro de 2009.

Na data de hoje, 10/02/2020, fariam 11 anos da assinatura do contrato.

Suponha também que você tenha pago o IPTU-ITU de 2009, 2010 e 2011, sem que o imóvel tenha sido entregue.

Você pode pedir restituição dos valores pagos de 2010 e 2011.

Só não poderia pedir o de 2009, porque esse já teria entrado no prazo prescricional de 10 anos.

Lembre-se: a data a ser considerada é a da assinatura do contrato, não do pagamento da primeira parcela do IPTU-ITU.

A decisão do STJ que muda tudo

Agora, vou te explicar porque você pode pedir a restituição dos últimos 10 anos.

É bom entender que essa é uma situação recente no Direito, e muitos profissionais ainda entendem que o prazo é de apenas 5 anos.

Em maio de 2019, o Superior Tribunal de Justiça decidiu uma questão que gerava polêmica desde 2002, quando entrou em vigor o novo Código Civil brasileiro.

Sem entrar em detalhes técnicos, basicamente o que mudou foi o entendimento sobre o prazo para pedir indenização em situações que envolvem contratos com cláusulas ilícitas.

Resolvida a polêmica, o prazo agora, no entendimento do STJ, é de 10 anos.

Caso queira acessar a decisão completa do STJ, clique aqui.

Se você foi lesado por uma cláusula abusiva em um contrato, pode ser indenizado pelos últimos 10 anos (e não 5 anos), pelo menos na visão do STJ.

Não existe uma obrigação legal de outros tribunais ou juízes seguirem a forma como o STJ entende a questão.

Contudo, na prática, temos um forte precedente, que certamente será seguido pelos Tribunais de todo o Brasil.

O prazo de 10 anos é contado desde quando?

Se posso pedir indenização dos valores pagos, nos últimos 10 anos, quando começa esse prazo?

O prazo começa a ser contado desde a data da assinatura do contrato.

Você pode fazer o pedido dos valores pagos até a data da efetiva posse do imóvel, que acontece com a entrega do lote, ou das chaves do apartamento ou casa.

Então, caso você, adquirente de imóvel na planta, tenha realizado o pagamento do IPTU ou ITU antes de obter a posse do imóvel, saiba que você tem direito a pedir restituição deste valor à construtora ou loteadora.

Essa pretensão pode retroagir até 10 anos, ou seja, até o ano de 2010.

Na prática, vou conseguir reaver o meu dinheiro com a construtora?

Você pode formular, sim, um pedido de restituição direto para a construtora.

Contudo, na maioria dos casos, a construtora vai alegar que a obrigação de pagamento do IPTU-ITU estava no contrato, e não vai reconhecer a abusividade desta cláusula.

Nesse caso, apenas uma ação judicial pode resolver o caso.

Felizmente, já temos muitas decisões judiciais favoráveis aos compradores em situações como a relatada neste artigo.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal, por exemplo, reconheceu a tese da prescrição de 10 anos.

A decisão é importante porque, no DF, existia uma polêmica exatamente no prazo a ser aplicado aos pedidos de restituição de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves: se 5 ou 10 anos.

E a divergência foi resolvida, a favor do prazo de 10 anos.

E ela se aplica ao nosso caso (pagamento do IPTU-ITU antes da entrega do imóvel), justamente porque reconhece a decisão do STJ de que o prazo se aplica a cláusulas abusivas de contratos.

Confira a decisão do Acórdão 1214978, publicado no DJE em 20/11/2019 – clique aqui.

E se houver atraso na entrega do imóvel?

Essa foi uma outra pergunta que recebemos: e se a obra atrasar a entrega do imóvel?

O Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso interessantíssimo, sobre a possibilidade de, uma só ação, você pedir a devolução de todos os valores pagos, incluindo os referentes ao IPTU-ITU.

No caso, o cliente desistiu da compra e houve a rescisão do contrato por culpa da empresa contratada.

No contrato, havia uma cláusula dizendo que o prazo para entrega do imóvel era de 24 meses, podendo ser prorrogado.

Contudo, isso não impediu o Tribunal de reconhecer a rescisão do contrato e da restituição de todos os valores pagos:

(…)

Contrato que menciona prazo de 24 meses, segundo cronograma estabelecido, com possibilidade de sua prorrogação. Prevalência do prazo certo constante no contrato, afastada a validade da prorrogação genérica que deixa o consumidor em situação de manifesta desvantagem, sujeito ao arbítrio exclusivo do vendedor em relação a aspecto essencial do contrato, violando os deveres de informação, transparência e boa-fé contratual (…).

Note como a questão da transparência, por parte da construtora, é importante em contratos com o consumidor.

Por falta de boa-fé contratual, o contrato foi rescindido e a empresa obrigada a devolver todo o dinheiro pago.

A cláusula de prorrogação genérica foi considerada abusiva.

Por este motivo, foi reconhecida a prescrição de 10 anos, também aplicada ao pagamento do IPTU/ITU:

(…)

Hipótese em que o prazo prescricional aplicável é o decenal, do artigo 205 do CC, próprio a perdas e danos derivadas de ilícito contratual e para o qual a restituição de valores é acessório do pedido de resolução. Precedentes STJ (…).

Outra questão importante: a decisão fala em prazo decenal (10 anos) se referindo aos precedentes do STJ.

Perceba a força que tem uma decisão como essa, do Superior Tribunal de Justiça.

Confira a decisao do TJ-SP – Apelação Cível 1003038-65.2016.8.26.0576, de 19/12/2019 – clique aqui.

Portanto…

E se o seu contrato de compra e venda de imóvel contenha cláusula que transfere a obrigatoriedade do pagamento do IPTU-ITU para o comprador, de um imóvel que será entregue em data futura, essa cláusula é considerada abusiva.

Considerando que a cláusula é abusiva, o comprador tem direito à restituição dos valores pagos, com juros e correção monetária.

E ele pode pedir a restituição com data retroativa de até 10 anos, desde a data da assinatura do contrato.

Se você quiser entender porque essa cláusula é abusiva, confira o nosso artigo Você não precisa pagar IPTU/ITU de imóvel não entregue (e pode pedir devolução do que já pagou).


Carlos Eduardo Vinaud Pignata é Advogado, especialista em Direito Bancário e Imobiliário. Formado na Universidade de Brasília (UnB) e Pós-Graduado em Direito Contratual pela Escola Brasileira de Direito (Ebradi), atuou por 10 anos como advogado de grandes bancos e incorporadoras. Carlos Eduardo Vinaud Pignata é advogado associado da Sérgio Merola Advogados, responsável pelas áreas de Direito Imobiliário e Direito Bancário.

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Estou, sinceramente, gostando dos posts de Direito Imobiliário da Equipe Merola e Cia!
Obrigada! continuar lendo